企业“带押过户”政策落地：激活资产流转新动能

企业“带押过户”政策落地：激活资产流转新动能

——政策解析、实践案例与企业应对指南

一、政策背景：从个人到企业的服务延伸

2026年2月，自然资源部召开“高效办成一件事”动员部署会，明确将“带押过户”服务从个人住宅领域拓展至企业工商业不动产，并纳入年度重点事项清单。这一政策突破源于《民法典》第四百零六条的法律依据，允许抵押期间不动产直接转让，无需提前解押，实现“资产过户+抵押权转移”同步办理。

政策目标：

1. 降成本：企业无需筹集过桥资金偿还旧贷，节省利息及手续费；
2. 提效率：合并办理转移登记、抵押权变更等流程，缩短交易周期；
3. 控风险：通过预告登记、资金监管等机制保障交易安全。

二、政策核心：三大模式适配企业需求

根据地方实践，企业“带押过户”主要采用以下模式：

1. 新旧抵押权组合模式（同行办理）
   • 适用场景：买卖双方在同一银行贷款。
   • 流程：三方签订协议，同步办理转移登记、新抵押权设立与旧抵押权注销。
   • 案例：合肥某装饰公司通过该模式，3个工作日内完成300万元抵押房产的过户，节省过桥资金及利息。
2. 新旧抵押权分段模式（跨行办理）
   • 适用场景：买卖双方贷款银行不同。
   • 流程：
     • 第一阶段：办理转移登记及新抵押权设立；
     • 第二阶段：新贷款银行发放资金，原贷款银行结清旧贷后注销抵押。
   • 案例：珠海某工业厂房交易中，买方通过跨行“带押过户”获得新贷款，直接偿还卖方旧贷，全程无需解押。
3. 抵押权变更模式（权利义务转移）
   • 适用场景：企业并购或债务重组。
   • 流程：受让方概括承受转让方权利义务，同步办理转移登记及抵押权变更。
   • 案例：蒙阴县云蒙大酒店项目通过该模式，实现抵押状态下产权转移，银行债权无缝衔接。

三、企业疑问与解答：政策红利如何落地?？

Q1：哪些企业适用“带押过户”？

• 适用范围：
  • 存在未结清按揭贷款的企业不动产（住宅、商业、工业用地）；
  • 贷款当前无逾期，且抵押合同未禁止转让；
  • 买卖双方与贷款银行协商一致。

Q2：办理“带押过户”需准备哪些材料？

• 基础材料：不动产登记申请书、身份证明、权属证书、转移合同；
• 关键材料：原抵押权人同意书、新贷款合同、资金监管协议；
• 特殊场景：企业并购需提供股权转让协议或债务重组文件。

Q3：政策对企业有哪些直接利好？

• 资金压力缓解：以蒙阴县云蒙大酒店项目为例，企业无需垫资300万元解押，交易周期从15天缩短至3天；
• 交易风险降低：通过预告登记防止“一房二卖”，资金监管确保买卖双方权益；
• 融资渠道拓展：工业厂房、商业地产“带押过户”支持企业盘活存量资产，优化资本结构。

Q4：企业需注意哪些风险点？

• 合同条款审查：明确新旧贷款偿还时点、违约责任及税费分担；
• 银行政策差异：跨行办理需协调贷款发放与抵押注销的时效性；
• 产权瑕疵排查：提前核查不动产是否存在查封、限制转让等情形。

四、实践启示：从“个案突破”到“常态服务”

1. 政银协同是关键：
   • 地方政府需搭建“一网通办”平台，整合不动产登记、税务、银行数据；
   • 银行应升级信贷系统，支持自动放款、还款及资金监管。
2. 场景延伸拓展空间：
   • 工业地产“带押过户”可促进产业园区资产盘活；
   • 跨境“带押过户”支持粤港澳大湾区企业融资；
   • 个人经营贷“带押过户”助力小微企业纾困。
3. 企业主动作为策略：
   • 提前与贷款银行沟通政策适配性；
   • 委托专业机构设计交易方案，规避法律风险；
   • 关注地方政府“带押过户”服务清单，优先选择支持跨行办理的地区。

结语：政策红利下的企业机遇

“带押过户”从个人住宅向企业工商业不动产的延伸，标志着我国不动产登记改革进入深水区。对于资金链紧张、资产周转需求迫切的企业而言，这一政策不仅是交易流程的简化，更是盘活存量资产、降低融资成本的战略机遇。企业需主动对接政策窗口，结合自身场景选择适配模式，将制度红利转化为发展动能。